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5天后楼市将迎来巨大改变 租金为王时代即将到来

2017-12-29 17:13  查看:

  还有5天,就是2018年。2018年,楼市即将迎来一场巨变。

  为什么这么说呢?

  因为,2018年房价的预判是一场考试。而年底的中央经济工作会议,已经提前给到你标准参考答案。

  考试前不给你课本,不给你练习题,你考不了满分情有可原。

  可如果考前直接把标准答案都给你了,你还是考不了满分,那只能说明你对答案的研究不够用心了。

  不信我们看看最近3年的工作报告内容(房地产方面),再结合着房价这几年的实际走势,来感受下它的含金量。

  PS:再次强调,下文内容特别重要!学会之后你也可以对未来做出准确判断,哪怕只看红字都行。

  

  中央经济工作会议:楼市最精准的风向标

  2015年12月经济会议(指导2016年的走势):

  化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

  化解库存,提高城镇化率,扩大需求,消化库存,形成需求,就业地买房,我们回忆一下2016年的房价变化与楼市行情,不难发现其中的联系。

  再看2016年12月经济会议(指导2017年的走势):

  促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“子是用来的、是用来的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

  房住不炒,研究建立基础性制度和长效机制,防止大起大落,落实地方政府主体责任,这些是对于16年上涨较快的一二线城市说的。

  带动中小城市发展,是对于三四线城市说的。

  而根据人口流动,分配建设用地指标,有可能是2017年很多一二线城市相继推出人才招揽计划的原因之一。

  至于说2016年这次会议最终的效果,前几天有个新闻不知道大家注意了没有,说是深圳等11个热点城市新房价跌回一年前。

  

  这11个城市分别是:

  北京,上海,深圳

  天津,南京,杭州

  合肥,福州,郑州

  无锡,成都

  除了成都以外,其余10个都是16年房价快速上涨的热门城市,参考答案的准确度由此可见一斑。

  2016年的经济工作会议,主要是针对那些上涨过热的城市提出了一些要求,表示出要控制房价的决心,但是对于仍有很多库存的三四线城市,和部分二线城市,并没有给出特别明确指示,所以在今年初的时候三四线楼市依然处于比较冷淡的状态。

  于是就有了后来的加分题

  2017年3月,加分题:

  3月5日政府工作报告:目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区,要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房,因地制宜提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务,让更多住房困难家庭告别棚户区,让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

  这里,就是今年媒体们常说的,因城施政的主要来源。

  再结合着今年中下旬三四线城市的表现,是否能够再次感受到参考答案的重要性和预兆性?

  既然明白了答案的宝贵价值,我们下面就来看2018年的最新参考答案,也就是2017年12月20日,刚刚结束的中央经济工作会议的主要内容。

  

  2018,楼市注定将迎来3个巨大改变

  改变来源于哪里,看2017年12月中央经济会议,看明年的标准答案:

  加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  改变1:租赁将成为未来的重中之重

  2016年,整整300字的地产部分里,只提到2次“租”这个词(在上文中标出篮字便于观看)。

  而在2017年,短短100多字,就出现了5次“租”。

  这意味着什么不言而喻。

  炒房炒成房东这种事儿,在过去可能是个笑话,在明年大概率成为现实!

  未来我们买房,首要关注的将不再是房价会不会涨,会不会跌,而是租金收益。因为在租赁时代,在2018,房价大涨大跌的可能性已经微乎其微。

  而且,国家也意图通过推动租赁市场,来解决一些房地产当下所面临的问题,比如土地财政,比如房价过高,涨幅过快,这是2018的整体思路,贯彻全年,不会轻易改变。

  所以,未来这段时间,房价决定租金这一过去的理念,将逐渐转变为租金影响房价的保值增值性。

  判断一个房子的品质优劣,租金将成为越来越重要的参考指标。

  改变2:明年调控不会放松,不要幻想房价会报复性反弹

  “保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”

  这一句话,给2018年的调控政策定了调!

  保持连续,保持稳定,现在有的调控不会放松,房价稳定的城市也不会再度加码。

  就是要保持现状,给租赁的发展留出空间和时间。

  当然,对于刚需族来说,限购也不会完全卡死,还有一个不错的机会:

  那就是各个城市的人才招揽计划,以某二线城市为例:外地户口,本科及以上学历,签一年以上工作合同,就可以首套房不限购不限贷,在楼市越来越冷的2018,想必施行类似政策的城市也会越来越多。

  改变3:房产税离我们不远了!

  2016年的会议,是这么说的:

  加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制

  2017年的会议,是这么说的:

  完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制

  从去年的加快研究建立,到现在的完善,我们可以清楚的感受到进度的变化情况。

  而且就在最近,最为明显的就是房地产税的风声,越来越盛。

  12月16日,先是摩根大通中国首席经济学家朱海斌,在北京媒体见面会上谈到房地产市场的长效机制时,表示了:

  预计2018年房地产税会正式进入立法程序。目前看,2018年是房产税立法比较恰当的时机,这是因为,目前房地产市场出现的一个关键变化是,与过去两三年相比,目前整个房地产市场库存量明显下行。

  启动立法并不是马上开征房地产税,房地产税真正实施要等到2019或者2020年。

  12月20日,财政部长更是直接在人民日报刊发《加快建立现代财政制度》,文章称:

  按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  看到这里,朋友们如果再没什么感觉,我就要撕答案了。

  请一定要做好准备,提前减持远郊新房,偏远地区投资房,持有高租金房,高租售比房。

  因为它们即将受到巨大的冲击。

  如果我们把改变三结合着改变二来看,影响会更加深远!

  如果19,20年你投资的房子依然限卖,当地市场依然限购,房产税却出台了,你一定要好好考虑下,自己会不会真的被变成房东。

  而一旦租赁房源大量出现,你会不会变成房子租不出去也卖不出去的房东,这都是有可能发生的事情!

  再加上全球加息的国际大环境要持续的2020年,你的月供还扛得住的么,现金流是否已经快到极限?

  

  “租金为王”时代即将到来

  过去,我们是看不上租金的,因为房价一年能上涨个50%,租金一年撑死5%房价的收益,根本不在一个量级上。

  但是,如果一次性直接给你房价25%的租金呢?

  如果直接租你5年,且一次性付清,你拿到钱想干嘛干嘛,想继续投资就去买房,想稳定获利就去理财。那个时候,租金是不是就不再是蚊子腿一般的存在了?

  我们还能小看租金的含金量么?

  如今,这样的大变革正在出现!

  就在昨天,跨时代般的【存房贷】出现了,房子也能存银行的消息直接引爆了朋友圈!

  12月20日,建设银行(行情601939,诊股)广东省分行宣布:为发展租购并举,实现住有所居,该行将推出存房贷业务,提升租赁住房流动性。

  看起来有点复杂,但是简单概括来说就是:

  首先,手握出租房的房东,将自己的住房租赁权出售给建行,比如5年期;

  然后,建行一次性支付全部租金,比如,5年租金为50万,一次性交付给房东;

  最后,建行将房源交由专业的租赁运营机构去出租。

  而且,这个业务还不是说说而已的概念,建行广东分行甚至还明确了明年的1月8日,这一新的存房贷业务将率先在广州推出!

  那么问题来了,哪些房子,能有机会参与到其中?

  好租的房子,品质好配套全的房子,这将是它们绝佳的机遇。

  银行不可能接受那些偏远郊区没有出租能力的楼盘,这也将变相影响人们对于未来房价潜力的评判标准。

  那么,哪些房子参与其中收益率最大?

  相同户型下,面积越小,租金收益越高。

  不同户型下,小户型比大户型租金收益高。

  这也就意味着,中小面积户型,紧凑型房产在未来会比大面积更吃香,潜力更大。

  (这里的租金收益,指单位面积租金收益,也即是租金/总面积的比率)

  此外,我们还有一点千万不能忽视,那就是一次性获得的资金量!

  过去,我们需要用钱应急的时候,有时要把房子抵押给银行,才能拿到钱,而且偿还高额的本金和利息。

  现在,我们急用钱的话,直接把房子存给银行就行了,直接拿出5年的房租来用,这还是不用还的,没有任何的压力!

  这就意味着,好出租好位置的房子,具备了更深一层的保障,即随时变现,更加抗跌,房价稳定性更好!

  租金为王的时代,可能真的要来了!

  最后,我们再来回想一下,今年中央经济工作会议中,那5个大大的“租”字,是不是感受到了一些启示?

  除了每年12月的经济会议,来年3月的政府工作报告也是标准答案一般的存在,甚至有点类似于怕你考不了100分,专门送给你的50分加分题。

  我们每一个关注楼市的人,一定要把握好这些内容,把这些提前给予的预兆放在心上。

  毕竟,有时候免费给你的,才是最珍贵的,也往往是最容易被忽视的。

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